Salzburg Bau & Immobilien

Salzburg (A) Im Rahmen einer Informationsveranstaltung am 24. April informierten Dkfm. Mark Hüsges und Alexander Heim, beide Geschäftsführer von Engel & Völkers Salzburg sowie Mag. Bernd Ebner, Finanzierungsspezialist bei REALfinanz über Trends am Immobilienmarkt in Salzburg sowie über aktuelle Rahmenbedingungen der Immobilienfinanzierung. Nach Jahren steil ansteigender Immobilienpreise erfährt der Immobilienmarkt mittlerweile in manchen Bereichen eine leichte Preiskorrektur, der Markt normalisiert sich.

Anfänglicher Preisrückgang in Salzburg bereits im April gestoppt
Der direkte Vergleich der Transaktionszahlen von 2022 und 2023 verdeutlicht zwar den aktuellen Nachfragerückgang in Salzburg. Im April 2022 lag die Transaktionszahl noch bei knapp unter 400, im April dieses Jahres bei knapp unter 100. Auch das Transaktionsvolumen ist im April von 250 Millionen € im Jahr 2022 auf 100 Millionen € in diesem Jahr gefallen. Anhand der durchschnittlichen Quadratmeterpreise wird allerdings erkennbar, dass der Fall der Preiskurve mittlerweile bereits beendet ist. 2023 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 4.000 €, im Vorjahr lag er noch bei 3.000 €. Der Grund dafür ist das veränderte Verhältnis von Immobilienverkäufen im niedrigeren Preissegment hin zu höherpreisigen Immobilien. „Aktuell stellen vor allem Finanzierungsprobleme, die gesetzlichen Regeln zur Eigenkapitalquote von max. 20% sowie Zinserhöhungen die größten Hürden am Immobilienmarkt dar“, erläutert Mark Hüsges, Geschäftsführer von Engel & Völkers Salzburg.

Ungebrochener Bedarf nach Immobilien in Toplagen und Baugrundstücken
Das Luxussegment ist von den derzeitigen Finanzierungsbedingungen weniger betroffen. „Dieser Bereich ist aufgrund der ausreichenden Eigenmittel ohnehin sehr flexibel. Auch bei Baugrundstücken in Toplagen ist weiterhin mit einem Preisanstieg zu rechnen. Ebenso im Segment der Mietimmobilien, derzeit rechnen wir hier mit 4,5%“, so Hüsges. Nach Gewerbeimmobilien besteht ebenso weiterhin aufgrund des hohen Bedarfs eine steigende Nachfrage. Für Mark Hüsges stellen Immobilieninvestitionen nach wie vor eine sehr gute Option zur langfristigen Vermögensbildung dar.

Nachfragerückgang bei Neubauprojekten und Wohnungen ohne Freiflächen
Bei Immobilien im mittleren und unteren Segment besteht derzeit bedingt durch das fehlende Kapital ein starker Nachfragerückgang, entsprechend liegt in B & C-Lagen keine Wertsteigerung vor. Die Inflation und verschärfte Regulierungen wirken sich zudem negativ auf die Attraktivität von Neubauprojekten aus: Hohe Bau- und Energiekosten bremsen hier zusätzlich die Nachfrage. „Mit der Coronapandemie haben Immobilien mit Freiflächen außerdem merkbar einen höheren Stellenwert erhalten. Die Vermietung, beziehungsweise der Verkauf von Wohnungen ohne Balkon, Terrasse oder Garten gestaltet sich zunehmend schwieriger“, so Mark Hüsges. Das Platzen einer vermeintlichen Immobilienblase sei, wie im Rest Österreichs, aber in Salzburg nicht zu erwarten. Hüsges rechnet stattdessen lediglich mit einer Abflachung der Preiskurve und damit mit einer Rückkehr zu einem ausgeglichenen Immobilienmarkt.

Energiekrise fördert Bedeutung von CO2-Neutralität und erneuerbaren Energiequellen
Besonders geprägt ist der Immobilienmarkt heuer auch von den der Energiekrise und dem Thema “Leistbarem Wohnen”. Angesichts des hohen Preisniveaus rückt daher die effiziente Wohnraumnutzung in den Fokus. KäuferInnen achten bei der Immobilienauswahl verstärkt auf nachhaltige Energiequellen und CO2-Neutralität. Daraus resultiert der aktuelle Trend hin zu funktionalen Grundrissen sowie modernen Energie- und Heizsystemen. „In Zukunft muss daher energieeffizienter, wirtschaftlicher und kostengünstiger gebaut werden“, ist Hüsges überzeugt.

Langfristige Fixkredite günstiger als kurzfristige Fixkredite
Aufgrund der noch immer hohen Inflation gehen Finanzierungs-ExpertInnen und Banken von weiteren EZB-Leitzinserhöhungen von mind. 1,0 % auf dann 4,0 % für 2023 aus. Dies wird variable Kredite auf ein Zinsniveau von mind. 4,5 % bis 5,0 % heben. Weitere Prognosen lassen für 2024 allerdings dann einen schrittweisen Rückgang der Inflation erhoffen, was auch wieder Zinssenkungen ermöglich sollte. Diese „inverse“ Zinserwartung führt dazu, dass langfristige Fixzinssätze günstiger kalkuliert sind als kurzfristige Zinsfixierungen. Dies ist im Vergleich zu den letzten Jahren eine ungewöhnliche Entwicklung. Noch sind 25-jährige Fixzinssätze ab 3,5 % möglich - somit werden variable Kredite bereits 2023 deutlich teurer sein als langfristige Fixzinskredite. Viele KundInnen prüfen vor diesem Hintergrund aktuell auch Umschuldungsoptionen zur langfristigen Ratensicherheit. Eine „Versteigerungswelle“, speziell in guten Lagen, wird nicht erwartet. Mag. Bernd Ebner dazu: „Variable Kredite wurden immer schon streng geprüft, sodass auch Zinssteigerungen in der Haushaltsrechnung leistbar bleiben. Außerdem kommen nun schrittweise die Gehaltserhöhungen von rund 8 % in den Geldbörsen der KundInnen an“.

Bestehende Kredit sorgfältig prüfen
Wenn bestehende Kredite – beispielsweise im gewerblichen Zinshausbereich - tatsächlich zu Liquiditätsproblemen führen könnten, ist eine frühzeitige detaillierte Analyse sinnvoll. Ausgangspunkt dazu ist immer die Bestandsanalyse von Kredit und Immobilie sowie ein mittelfristiger Zins-Stresstest. Ab wann wird es richtig ungemütlich? Ab wann müssen zusätzliche Mittel eingebracht werden? In welchem Umfang sind Zinsabsicherungsmodelle sinnvoll zu integrieren? Anhand von Praxisfällen zeigt sich, dass mehrere Instrumente für eine nachhaltige Optimierung kombiniert werden sollten.

Zins Cap und Cap/ Floor: Ratsame Kreditalternativen zum Fixzins
Obwohl ÖsterreichInnen verstärkt in Fixzinskredite wechseln bzw. bei Neufinanzierungen wählen, sind diese nicht die einzige Option zur Zinsabsicherung. Zu hohe Fixzinskredite könnten mittelfristig wieder zu überteuerten Kosten führen. Alternative Möglichkeiten wie variable Kredite mit Zins-Ober- bzw. Untergrenzen, sind weniger bekannt aber teilweise deutlich flexibler als Fixzinskredite. „Zins-Caps“ stellen eine weitere Option dar, variable Kredite nach oben hin abzusichern.

Höhere Eigenmittelquoten erforderlich & sinnvoll
Durch die Zinsumstände der letzten Jahre lautete die Devise, Eigenmittelanteile im Schnitt niedrig zu halten. Dies hat sich nun gewandelt durch regulatorische Vorgaben sowie durch das Zinsumfeld. Der Trend geht in Richtung höherer Eigenmittelquoten, sowohl im Bereich der PrivatkundInnen als auch im Bereich der InvestorInnen. Werden dazu bestehende Immobilien im Gegenzug veräußert, war dies in den letzten Monaten unter dem Stichwort „Zwischenfinanzierung“ zwar weiterhin möglich, aber sehr erschwert. Mag. Bernd Ebner dazu: „Die FMA hat zu diesem Punkt eine sinnvolle Korrektur der Vorgaben angekündigt – wir erwarten dadurch wieder ein breiteres Bankangebot in diesem Spektrum. Gut, dass KundInnen mit bestehendem Immobilienvermögen nicht mehr „bestraft“ werden, wenn die Lebensumstände eine neue Traumimmobilie in den Blick wandern lassen!“

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Engel & Völkers Wien